종부세 계산법 완전정리 — 부부 공동명의·조정대상지역·특례 선택까지 (2026 개편안)

종합부동산세는 계산 구조 자체는 단순합니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고, 남은 금액에 비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하면 끝입니다.

문제는 그 각 단계의 숫자가 명의 구분, 실거주 여부, 지역, 나이, 보유 기간에 따라 전부 달라진다는 점입니다. 그래서 “우리 집은 얼마인가”를 남의 사례로 짐작하기가 어렵습니다.

이 글은 그 분기를 하나씩 짚어 계산 구조를 정리한 것입니다.

1. 종부세는 누가 내는가

종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합계가 기준선을 넘으면 부과됩니다. 재산세와 별개로 국세청이 부과하며, 11월 말 고지서가 나오고 12월 1~15일에 납부합니다.

기준선은 현행 기준으로 이렇습니다.

구분	과세 기준선 (공시가격)
1세대 1주택자	12억원 초과
그 외 (공동명의 개별과세, 다주택 등)	인별 9억원 초과

6월 1일이 기준일이라는 점이 실무에서 중요합니다. 5월 31일에 잔금을 치러 팔았다면 그해 종부세는 매수인이 냅니다. 반대로 6월 2일에 팔았다면 매도인이 1년치를 부담합니다.

2. 계산 구조 — 5단계

전체 흐름은 다음과 같습니다.

단계	계산
1	과세표준 = (공시가격 − 기본공제액) × 공정시장가액비율
2	산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
3	결정세액 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 세액공제(연령·보유)
4	세부담 상한 적용 (직전 연도 대비 일정 배수 이내로 제한)
5	총 납부액 = 결정세액 + 농어촌특별세(결정세액의 20%)

세금을 좌우하는 건 사실상 1단계입니다. 기본공제액과 공정시장가액비율이 얼마냐에 따라 과세표준이 크게 달라지고, 누진세율 구조라 그 차이가 증폭됩니다.

→ 본인 조건을 넣어 단계별로 확인하려면 종부세 계산기를 이용하세요.

3. 기본공제액 — 개편안에서 가장 크게 바뀌는 부분

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 핵심은 실거주 여부에 따라 공제액을 갈라놓은 것입니다.

구분	현행	개편안 (2027년~)
1세대 1주택 · 실거주	12억원	14억원
1세대 1주택 · 비거주	12억원	9억원
부부 공동명의 · 실거주	인당 9억 (합 18억)	인당 9억 (합 18억)
부부 공동명의 · 비거주	인당 9억 (합 18억)	인당 4억 (합 8억)
다주택자	인당 9억	4억 + (5억 × 거주주택가액 ÷ 전체주택가액)

실거주하는 1주택자는 공제가 12억에서 14억으로 늘어 유리해집니다. 반대로 비거주자는 12억에서 9억으로 줄어 불리해집니다. 공동명의 비거주는 18억에서 8억으로 반토막이 나 타격이 가장 큽니다.

이번 개편의 방향은 명확합니다. 실거주 1주택은 깎아주고, 비거주와 다주택은 조입니다.

공시가격 기준선을 시가로 환산하면

공제 기준	공시가격	시가 환산(약)
1세대 1주택 실거주	14억원	약 20억원
부부 공동명의 실거주	18억원	약 26억원
부부 공동명의 비거주	8억원	약 11.6억원

공시가격 현실화율을 약 69%로 가정한 대략치입니다. 본인 주택의 정확한 공시가격은 「부동산공시가격 알리미」에서 조회할 수 있습니다.

4. 공정시장가액비율과 조정대상지역

공정시장가액비율은 공제 후 남은 금액 중 몇 %를 과세표준으로 삼을지 정하는 계수입니다. 이 비율이 오르면 세율이 그대로여도 세금이 오릅니다.

대상	현행	2027년	2028년 이후
1세대 1주택자	60%	70%	70%
3주택 이상 · 조정대상지역 주택 (1세대 1주택자 제외)	60%	70%	80%

여기서 자주 오해가 생깁니다. 정리하면 이렇습니다.

• 현행은 주택 수·지역과 관계없이 전부 60%입니다. “지금도 조정지역은 80%“라는 말은 사실이 아닙니다.
• 2027년에는 모두 70%입니다. 조정대상지역이라고 더 내지 않습니다.
• 80%는 2028년부터이고, 1세대 1주택자는 대상에서 빠집니다.

즉 조정대상지역에 살더라도 1세대 1주택자로 인정받으면 70%가 유지됩니다. 문제는 부부 공동명의가 이 “1세대 1주택자”에 해당하지 않는다는 점입니다.

5. 부부 공동명의 논란의 실체

왜 예외에서 빠지는가

종부세법상 1세대 1주택자는 “세대원 중 1인이 단독으로 1주택을 소유한 경우”를 말합니다. 부부가 각각 지분을 나눠 가진 공동명의는 이 정의에 들어가지 않습니다. 주택 수를 2채로 세는 게 아니라, 1주택자에게 주는 우대 조항의 적용 대상이 아닌 것입니다.

그래서 공동명의 개별과세자는 다음 두 가지를 받지 못합니다.

1. 연령·보유기간 세액공제 (최대 80%)
2. 조정대상지역 공정시장가액비율 예외 (2028년부터 80% 적용 대상)

“공동명의가 다주택 취급을 받는다”는 표현은 정확하지 않지만, 우대 조항에서 배제된다는 점은 사실입니다.

그렇다고 무조건 불리한 건 아니다

공동명의에는 두 가지 이점이 있습니다.

첫째, 공제액 총량이 큽니다. 실거주 기준 18억 대 14억으로 4억이 더 큽니다.

둘째, 과세표준이 둘로 쪼개집니다. 이 효과가 의외로 큽니다. 종부세는 누진세율이라 과세표준이 절반이 되면 더 낮은 세율 구간에 들어갑니다.

공시가격 20억, 실거주, 비조정지역, 2027년 기준으로 비교해보겠습니다.

구분	공동명의 유지	1주택 특례
과세 대상	각 10억	20억
기본공제	각 9억 (합 18억)	14억
과세표준	각 0.7억 (합 1.4억)	4.2억
적용 세율 구간	0.5%	0.7%
결정세액	70만원	234만원
농특세 포함 총액	84만원	281만원

공제액 차이(18억 vs 14억)만으로 설명되지 않는 격차가 납니다. 과세표준이 쪼개지면서 세율 구간까지 내려간 효과입니다.

6. 1세대 1주택 특례 — 언제 신청해야 유리한가

부부 공동명의 1주택자는 신청하면 1세대 1주택자 방식으로 계산받을 수 있습니다. 지분이 큰 사람(같으면 선택한 사람)이 단독 납세의무자가 됩니다.

항목	공동명의 유지	1주택 특례 선택
기본공제	인당 9억 (합 18억)	14억
공정시장가액비율(2028년, 조정지역)	80%	70%
과세표준 분할	둘로 분할	분할 없음
연령·보유기간 세액공제	없음	최대 80%

갈림길은 세액공제입니다

계산해보면 결론이 분명합니다. 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있느냐가 전부입니다.

공시가격 30억, 실거주, 비조정지역, 2027년 기준으로 조건만 바꿔보겠습니다.

아래는 농어촌특별세를 포함한 총 납부액 기준입니다.

조건	공동명의 유지	1주택 특례	유리한 쪽
50세 · 보유 3년 (세액공제 0%)	562만원	1,056만원	공동명의 (494만원 절약)
60세 · 보유 10년 (세액공제 60%)	562만원	422만원	특례 (140만원 절약)
65세 · 보유 15년 (세액공제 80%)	562만원	211만원	특례 (351만원 절약)

같은 집인데 나이와 보유 기간만 다르면 답이 정반대가 됩니다. 공동명의 쪽 세액은 세액공제를 못 받으니 조건이 바뀌어도 562만원 그대로인 반면, 특례 쪽은 1,056만원에서 211만원까지 내려갑니다.

대략의 기준선은 이렇습니다.

• 60세 미만이고 보유 5년 미만 → 공동명의 유지가 유리
• 60세 이상이면서 10년 이상 보유 → 특례 신청이 유리
• 그 사이 구간 → 반드시 직접 계산

→ 종부세 계산기에서 두 방식을 나란히 계산해 확인할 수 있습니다.

세액공제율표

연령별	공제율		보유기간별	공제율
60세 이상	20%		5년 이상	20%
65세 이상	30%		10년 이상	40%
70세 이상	40%		15년 이상	50%

두 공제는 중복 적용되며 합산 한도는 80%입니다. 70세·15년이면 40 + 50 = 90%지만 80%로 잘립니다.

⚠️ 개편안에서 이 세액공제도 바뀝니다

여기까지가 현행 기준입니다. 그런데 2026년 8월 3일 세제개편안에는 이 글의 결론을 좌우하는 항목이 하나 더 들어 있습니다.

항목	현행	개편안
공제 기준	연령 + 보유기간	연령 + 거주기간 (보유공제 → 거주공제 전환)
합산 한도(공제율)	80%	80% 유지
공제금액 한도	없음	2027년 800만원 / 2028년 이후 600만원

두 가지가 위 비교표를 흔듭니다.

첫째, ‘보유’가 ‘거주’로 바뀝니다. 지금은 10년 보유만 하면 40%를 받지만, 개편 후에는 그 집에 실제로 살았어야 합니다. 집을 오래 갖고만 있고 살지 않은 경우 특례 쪽 세액공제가 줄어들어 공동명의가 유리해지는 쪽으로 결론이 뒤집힐 수 있습니다.

둘째, 공제받는 금액 자체에 상한이 생깁니다. 위 사례에서 65세·15년 특례의 세액공제액은 80%를 적용해 약 845만원인데, 2027년 한도 800만원·2028년 이후 600만원에 걸립니다. 공시가격이 높을수록 특례의 절세 효과가 잘려나갑니다.

정리하면 개편안은 특례 쪽 유리함을 두 방향에서 깎습니다. 지금 “특례가 유리하다”고 나온 경우라도 2027년 이후에는 다시 계산해봐야 합니다.

⚠️ 거주공제로 전환됐을 때의 거주기간별 구체 공제율은 아직 확정 공개되지 않았습니다. 위 표의 공제율은 현행 기준이며, 개편 확정 시 이 항목을 갱신합니다. 종부세 개편은 2027년부터 2년간 단계적으로 적용되는 정부안이고 국회 심의를 거쳐야 합니다.

7. 세율표

현행 세율은 다음과 같습니다. 개편안은 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 단계적으로 일원화하는 방향이지만, 구간별 확정 세율은 국회 논의를 거쳐야 하므로 이 글에서는 현행 표를 기준으로 설명합니다.

2주택 이하

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
~ 6억원	0.7%	60만원
~ 12억원	1.0%	240만원
~ 25억원	1.3%	600만원
~ 50억원	1.5%	1,100만원
~ 94억원	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원

3주택 이상

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
~ 6억원	0.7%	60만원
~ 12억원	1.0%	240만원
~ 25억원	2.0%	1,440만원
~ 50억원	3.0%	3,940만원
~ 94억원	4.0%	8,940만원
94억원 초과	5.0%	1억 8,340만원

여기에 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 별도 부과됩니다. 종부세 500만원이면 실제 납부액은 600만원입니다.

8. 비거주 판정과 예외

개편안에서 실거주 여부가 공제액을 좌우하게 되면서, “거주로 인정받는가”가 중요해졌습니다.

일반적으로 다음 사유로 다른 시·군으로 이전한 경우, 일정 기간까지 거주한 것으로 보는 예외가 논의되고 있습니다.

• 직장 이전
• 취학
• 질병 요양
• 자녀 전학
• 해외 체류
• 부모 봉양

다만 인정 요건과 기간은 시행령에서 확정되므로 현재 단정할 수 없습니다. 개편안이 국회를 통과한 뒤 국세청 안내로 확인해야 합니다. 본인이 해당한다고 생각되면 전입신고 기록과 재직증명서 등 증빙을 미리 정리해두는 정도가 지금 할 수 있는 준비입니다.

9. 특례 신청 일정

1세대 1주택 특례는 자동 적용이 아니라 신청해야 합니다.

시기	내용
매년 9월 중	합산배제·과세특례 신고 기간 (1세대 1주택 특례 신청)
11월 말	고지서 발송
12월 1~15일	납부

신청 기간을 놓치면 그해는 공동명의 개별과세로 확정됩니다. 정확한 신고 기간은 매년 국세청 공고로 확인하세요.

한 번 신청하면 이후 계속 적용되므로, 조건이 바뀌었다면(예: 60세가 되어 세액공제가 생겼다면) 다시 계산해 유리한 쪽으로 변경해야 합니다.

10. 실무 체크리스트

1. 공시가격을 먼저 확인하세요. 「부동산공시가격 알리미」에서 조회합니다. 시가로 어림잡으면 판단이 어긋납니다.
2. 6월 1일 기준일을 기억하세요. 매도·매수 시점을 며칠 조정하는 것만으로 1년치 세금이 이동합니다.
3. 나이와 보유 기간을 계산기에 정확히 넣으세요. 특례 유불리가 여기서 갈립니다.
4. 60세 진입, 10년 보유 도달 연도에는 다시 계산하세요. 그 해에 유불리가 뒤집힐 수 있습니다.
5. 개편안은 아직 확정이 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로, 세법개정 법률안이 2026년 9월 1일 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 단계입니다. 통과 여부와 최종 문안은 2026년 12월 국회 심의 결과로 갈립니다. 최종안은 기획재정부·국세청 발표로 확인하세요.

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기준일: 2026-09-04. 현행 세율·공제·세액공제율은 국세청 「종합부동산세 세액계산 흐름도」를 1차 출처로 확인했습니다. 2026년 세제개편안 내용은 2026년 8월 3일 기획재정부 발표분을 근거로 하며, 국회를 통과하지 않은 정부안이므로 확정된 내용이 아닙니다. 관련 세법개정 법률안은 2026년 9월 1일 국무회의 의결을 거쳐 정기국회에 제출된 상태이고, 통과 여부와 최종 문안은 2026년 12월 심의 결과로 확인해야 합니다. 세액공제의 거주공제 전환과 금액한도 신설(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)은 기획재정부 발표 자료로 확인해 반영했습니다. 다만 개편 세율표와 거주기간별 공제율은 확정 공개되지 않아 이 글에 반영하지 않았고, 현행 기준을 그대로 씁니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다.