종부세 개편, 공시가격 구간별로 얼마나 달라지나 — 20억은 50만원 줄고 30억은 48만원 는다

한 줄 요약

세금이 일률적으로 줄지 않습니다. 실거주하는 중저가 주택은 줄고, 공시가격 30억을 넘는 고가 주택과 비거주 주택은 오히려 늘어납니다. 방향이 갈리는 지점은 대략 공시가격 25~30억 사이입니다.

무엇이 바뀌었나

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 종합부동산세 부분은 세 가지입니다.

• 기본공제 — 1세대 1주택 실거주는 12억 → 14억원으로 늘고, 비거주는 12억 → 9억원으로 줄어듭니다.
• 공정시장가액비율 — 현재 전부 60%인데 2027년부터 70%로 오릅니다. 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람 중 1세대 1주택자가 아닌 경우는 2028년부터 80%가 됩니다.
• 부부 공동명의 — 실거주는 인당 9억(합계 18억)이 유지되지만, 비거주는 인당 4억(합계 8억)으로 크게 줄어듭니다.

공제는 늘리고 비율은 올리는 구조라, 두 효과의 크기에 따라 사람마다 결과가 갈립니다.

내 경우엔 얼마인가

아래는 실거주·비조정대상지역·50세·보유 3년 조건에서 농어촌특별세를 포함해 계산한 값입니다. 공동명의는 개별과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽을 적용했습니다.

공시가격	단독명의 현행	단독명의 개편	공동명의 현행	공동명의 개편
14억원	72만원	0원	0원	0원
16억원	144만원	84만원	0원	0원
18억원	230만원	168만원	0원	0원
20억원	331만원	281만원	72만원	84만원
25억원	648만원	636만원	252만원	294만원
30억원	1,008만원	1,056만원	461만원	562만원
40억원	1,901만원	2,119만원	1,008만원	1,272만원

공시가격 14억 이하 단독명의 실거주자는 종부세가 사라집니다. 20억까지는 줄고, 25억 부근에서 비슷해지다가, 30억을 넘으면 늘어납니다. 공제 확대 효과보다 공정시장가액비율 인상 효과가 커지는 지점입니다.

비거주면 이야기가 완전히 달라집니다

같은 집인데 살지 않으면 공제가 14억에서 9억으로 떨어집니다.

공시가격	현행	개편·거주	개편·비거주
14억원	72만원	0원	222만원
20억원	331만원	281만원	636만원
30억원	1,008만원	1,056만원	1,573만원

공시가격 14억짜리 집이라면 실거주 시 0원, 비거주 시 222만원입니다. 거주 여부 하나로 결과가 완전히 갈립니다.

부부 공동명의는 폭이 더 큽니다. 공제가 18억에서 8억으로 줄기 때문입니다. 공시가격 18억이면 실거주는 0원인데 비거주는 444만원, 20억이면 84만원 대 562만원입니다.

👉 본인 공시가격·명의·거주 여부를 넣어 현행과 개편안을 나란히 비교하려면 종부세 계산기를 이용하세요. 공동명의 유지와 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지도 함께 계산됩니다.

언제부터 적용되나

2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로, 실제로는 2027년 6월 1일 기준으로 과세되어 2027년 12월에 고지되는 분이 첫 적용입니다.

2026년 12월에 받을 고지서는 현행 기준입니다. 당장 올해 세금이 바뀌는 것은 아닙니다.

공정시장가액비율 80%는 한 해 더 뒤인 2028년부터이고, 1세대 1주택자는 대상에서 제외됩니다.

주의사항

아직 확정이 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 정기국회에 제출됩니다. 국회 논의 과정에서 공제액이나 비율이 조정될 수 있습니다.

계산에서 빠진 것도 있습니다. 재산세 중복분 공제와 세부담 상한이 반영되지 않아 실제 고지세액은 위 표보다 낮게 나옵니다. 두 항목 모두 개인의 재산세액과 직전 연도 세액을 알아야 계산되기 때문입니다. 위 숫자는 상한선 성격의 추정치로 보시는 편이 맞습니다.

세율 개편분도 반영하지 않았습니다. 개편안은 세율을 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화하는 방향이지만, 구간별 확정 세율은 출처마다 값이 달라 현행 세율표를 그대로 사용했습니다. 과세표준 12억을 넘는 고가 구간에서는 실제 개편 세액이 위 표와 더 벌어질 수 있습니다.

마지막으로 흔한 오해 하나. “지금도 조정대상지역은 80%“라는 말은 사실이 아닙니다. 현행은 지역·주택 수와 무관하게 전부 60%이고, 80%는 2028년부터 1세대 1주택자가 아닌 경우에만 적용됩니다.