전월세 안심신탁 — 세입자 월 21만원 절감, 집주인 연 4.35% 수익 구조

한 줄 요약

세입자는 월세를 전세로 바꿔 월 21만원(4년 1,008만원)을 아끼고, 집주인은 전세금의 연 4.35%를 매달 받는다. 다만 4.35%는 서울 연립·다세대 전월세전환율 4.7%보다 낮다.

무엇이 바뀌었나

• 국토교통부가 2026년 8월 20일 전월세 안심신탁사업 추진을 발표했다. 8·13 주택 신속공급 방안의 후속조치다.
• 임대인·임차인·전월세안정화기구(HUG)가 3자 계약을 맺고, 전세보증금 전액을 임대인이 아닌 HUG가 예치·운용한다.
• HUG는 예치금으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 PF 사업장에 대출하고, 발생한 수익을 임대인에게 월 단위로 지급한다.
• 임대인 약정수익률은 연 4.35%로 계획됐다. 서울 연립·다세대 전월세전환율(2026년 5월 기준 4.7%)보다 낮은 수치다.
• 모든 임대차 계약에 적용되는 의무 제도가 아니다. 3자가 합의한 경우에만 성립한다.
• 초기 대상은 시세 20억원 이하 주택이며 주택 유형 제한과 소득·자산 요건은 없다.

내 경우엔 얼마인가

케이스 1 — 세입자, 서울 연립·다세대 (국토부·HUG 발표 예시)

항목	현재(월세)	안심신탁(전세)
보증금	1,000만원	2억원 (HUG 예치)
매달 나가는 돈	월세 74만원	전세대출 이자 53만원
대출 조건	—	1억6,000만원(전세금의 80%), 연 3.97%
별도 보증 가입	—	전세금반환보증·전세대출보증 모두 불필요

월 절감액 21만원 / 2년 504만원 / 4년 1,008만원

국토교통부는 “월 20만원 정도”, HUG 브리핑은 “월 21만원가량”으로 설명했다. 74만원 − 53만원 = 21만원이다.

여기에 일반 전세와 비교했을 때 전세금반환보증·전세대출보증 보증료 연 34만원이 추가로 절약된다. 다만 이는 월세 거주자가 지금 내고 있는 돈이 아니라, 일반 전세로 갈아탔을 경우와 비교한 절감분이다.

적용 금리 3.97%는 2026년 5월 신규취급 전세자금대출 평균금리다. 개인 신용·은행·상품에 따라 달라진다.

적용 금리	월 이자 (1억6,000만원)	월세 74만원 대비 절감
3.50%	466,667원	27만원
3.97% (평균)	529,333원	21만원
4.50%	600,000원	14만원

금리 1%p 차이가 4년 누적으로 640만원을 가른다.

케이스 2 — 집주인, 전세금 2억원 (국토부 예시)

항목	금액
안심신탁 약정수익 (4.35%)	월 725,000원
시장 월세 (전환율 4.7% 적용)	월 744,167원
임대보증금보증 수수료 절감 (등록임대사업자)	연 30만원 = 월 25,000원
지방 이전 시 주택연금 (별도)	월 47만원

세전 기준으로는 시장 월세보다 월 1만 9천원 적다. 등록임대사업자의 보증료 절감분을 반영하면 월 6천원가량 앞선다. 즉 둘은 사실상 비슷한 수준이며, 등록임대사업자가 아니라면 안심신탁 쪽이 약간 불리하다.

단, 두 수치는 조건이 완전히 같지 않다. 월세 74만원 쪽은 집주인이 보증금 1,000만원을 별도로 쥐고 있는 조건이다. 또 최인호 HUG 사장은 브리핑에서 수익률을 “연 4~5% 사이”로 언급하며 4.5% 사례를 들기도 했다. 4.35%는 국토부가 예시로 제시한 계획값이며 확정 수치가 아니다.

케이스 3 — 전세금 규모별 집주인 월 수익 (4.35% 기준)

전세금	연 수익	월 수익
1억원	435만원	약 36만원
2억원	870만원	약 73만원
3억원	1,305만원	약 109만원
5억원	2,175만원	약 181만원

여기서 임대소득세가 차감된다. 현행 주택임대소득 분리과세 세율은 소득세법상 14%(지방소득세 별도)이며, 정부는 이번 사업 참여자에 대해 세율 인하와 공제한도 상향을 추진 중이지만 인하 폭은 아직 확정되지 않았다.

언제부터 적용되나

시점	내용
2026년 9월	임대인·임차인 참여자 모집 시작
2026년 9월 말	사업공고 — 세부 절차, 약정서 내용, 월세수익률 확정 공개
2026년 10월	주택공급활성화펀드 운용사 선정
2026년 11월	검증 및 약정 체결
2026년 11~12월	투자자 모집 및 펀드 등록
2026년 12월	시범입주
2027년 1월	본격 시행

LH 매입임대주택 일부가 500호 규모로 시범공급된다. HUG의 연간 예탁 목표는 15조원(가구당 전세금 3억원 기준 약 5만가구)이다.

확정 여부 및 주의사항

확정 아님. 이 문서의 수치는 2026년 8월 20일 국토교통부·HUG가 공개한 계획값이다. 약정수익률 4.35%를 포함한 세부 조건은 HUG 설명 기준 2026년 9월 임대인 모집 전까지 확정되며, 사업공고는 9월 말로 예고돼 있다.

1. 임대소득세 감면 폭은 미정이다. 최인호 HUG 사장은 “구체적인 감면 수준은 추가 협의가 필요하지만 현재보다 상당 폭 낮아질 가능성이 있다”고만 밝혔다. 현행 분리과세 세율 14%가 몇 %로 내려갈지는 공개되지 않았다. 세제지원을 두고 헤럴드경제는 “재정경제부와 협의가 완료된 사안”, 뉴스핌은 “관계부처와 협의 중”으로 각각 달리 전했다.
2. 가입 의무가 없다. 임대인이 참여하지 않으면 성립하지 않는다. 세입자 입장에서 매물 자체가 얼마나 나올지는 지켜봐야 한다.
3. 운용처는 부동산 PF다. HUG는 원금 보전을 최우선으로 한다고 밝혔으나, 예치금이 HUG 보증부 PF 사업장 대출에 쓰이는 구조라는 점은 인지하고 있어야 한다.
4. 전세대출 금리 3.97%는 평균값이며 개인 조건에 따라 달라진다. 본인 금리로 다시 계산해야 한다.